Immobilier: j’achète !


Lifestyle / dimanche, février 4th, 2018

Conseils et pièges à éviter.

Comme pas mal d’entre vous le savent déjà, je suis agent immobilier depuis maintenant 5ans. Et aussi propriétaire depuis maintenant 3ans.

J’ai accompagné des centaines de clients dans leurs projets immobiliers, et j’ai constaté que beaucoup n’ont pas les bons conseils avant de se lancer dans le bain de l’achat. Stress, peur, excitation, déception, arnaques… Beaucoup de sentiments se mélangent. On s’endette pour 20ans minimum, c’est le projet d’une vie, alors je vais vous donner quelques conseils pour que cela ne soit qu’une partie de plaisir !

Je vais vous guider mais aussi vous chasser de la tête des idées reçues que peuvent vous donner des « amis » qui sont totalement fausses.

On se lance ?

Quand l’envie d’acheter se présente, le premier reflex que l’on a est d’aller sur les sites de vente de biens immobiliers, on commence à rêver, à se projeter… Mais minute papillon ! Ce n’est pas la première chose à faire. Alors je sais, vous êtes excités mais un peu de patience.

1/ Le budget

La première chose à faire est d’aller voir votre banque, car contrairement à ce qu’on pense, avoir un CDI ne suffit plus. Les banques sont de plus en plus frileuses, elles regardent votre épargne, vos comptes, vos découverts… Alors avant d’être déçu car on a trouvé la maison de ses rêves et qu’elle nous passe sous le nez à cause d’un refus de crédit, on file à la banque.

Donc 1ère chose, on prend rendez-vous et on va faire une simulation avec sa banque, pour connaître son budget, avant de chercher.
Après avoir vu sa banque, il faut aller voir un courtier en prêts immobilier. Je vous vois déjà venir avec vos « je veux pas payer un courtier c’est cher »…
Laissez-moi vous expliquer son rôle hyper important. Un courtier c’est un négociateur en prêt, vous allez aller le voir et il va aller démarcher toutes les banques pour revenir avec la meilleure proposition pour votre prêt, jusque là C’EST GRATUIT en plus, si c’est pas trop bien ça ! Ca ne vous coûte rien de demander une simulation, alors pourquoi s’en priver ?
Si la proposition vous convient pas et que votre banque est plus compétitive, vous lui serrez la main, vous lui dites merci et ça s’arrête là.
Si jamais sa proposition est plus interessante, vous allez lui payer sa prestation. Mais réfléchissez bien c’est quoi 500€, quand il vous fait gagner 0,5% ou 1% sur votre taux d’intérêt  de votre crédit de 200 000€ ? Surtout que vous pouvez faire financer sa prestation dans votre crédit immobilier, même pas besoin de sortir le chéquier.

Alors on changerait pas un peu d’avis ?

2/ Vos critères

On sort une feuille, un crayon et on écrit tous ses critères, décrivez le bien de vos rêves, gardez votre budget en tête quand même. Soyez raisonnable, mais vous avez le droit de vous enflammer un peu.

Il y a 3 axes importants dans votre recherche : le budget, le secteur et le nombre de chambres. Je souhaite à tout le monde d’avoir un budget qui lui permette de trouver le bien qui correspond à 100% à ces critères. Pour voir si votre recherche est cohérente, regardez sur les sites pour voir si ce que vous voyez correspond à votre recherche. Si c’est le cas super !
Pour les autres il peut y avoir la déception de ne pas trouver tous ses critères pour le budget que l’on a. Rassurez vous en moyenne nous revendons nos biens tous les 7ans donc dîtes vous que c’est sans doute pas l’unique bien que vous aurez.

Comment faire du coup ?
Il va falloir étudier les différentes possibilités avec nos 3 axes:
-Budget : Vous pouvez faire un crédit plus important ou de la famille peut vous aider financièrement. Et donc vous pouvez avoir le bien de vos rêves car votre budget est plus important.
Soit,
-Secteur :Vous vous éloignez de votre secteur de prédilection pour vous rapprocher d’une commune ou d’un quartier moins cher. Et qui donc vous permettra d’avoir des prestations supplémentaires.
Soit,
-Nombre de chambres : Vous faites une concession sur la taille du bien que vous cherchez afin de pouvoir rester dans le secteur que vous souhaitez.
Il n’y a pas une meilleure solution que l’autre. Votre ressenti et votre envie, permettra de choisir votre concession.

3/ « Les agences ? J’y mets pas un pied ! »

On rentre dans le vif du sujet, l’excitation commence. Je vous conseille de faire tous les sites immobilier, et un maximum d’agences. Chez les professionnels de l’immobilier déplacez-vous, exposez votre recherche, afin que l’agent immobilier puisse vous appeler dès qu’il a un bien qui pourrait correspondre à votre recherches. Si vous avez une simulation amenez lui. Ca lui permettra de voir que vous êtes sérieux, que vous avez déjà fait des démarches.
Ne vous contentez pas de faire le particulier ou une seule agence, car votre bien peut se trouver n’importe où.
Je vous vois encore venir.. « je veux pas payer de frais d’agences.. ».
Je vais vous donner plusieurs raisons de vous méfier des annonces en particulier plutôt que d’avoir peur de payer des frais d’agences.
Dans 90% des cas les propriétaires vendeurs font appel à nous pour avoir une estimation de leur bien. Et vous savez pourquoi certains ne nous confit pas leur bien à la vente ?
Parce que le prix du marché que nous leur communiquons est trop faible par rapport à l’idée qu’ils avaient, alors ils préfèrent le vendre seul et donc plus cher. Et c’est qui va allez visiter sa maison qu’il mettra 20% plus cher que le prix du marché ? C’est vous ! Alors que vous pensez en économiser ? Donc méfiance. Attention, je n’en fais pas une généralité, mais ça arrive.

3/ Je choisis quand ?

Encore une généralité que je vais tempérer. N’écoutez pas les gens qui vous disent qu’il faut visiter 10, 20, 30 biens avant de se décider. Si vous avez un coup de coeur à la 1ère ou 2ème visite, n’allez pas plus loin dans vos visites. Pourquoi ?
Parce que si vous aimez le 2ème et que vous allez visiter le 3ème, le 2ème sera peu être vendu entre temps. Et vous serez extrêmement déçu car le 3ème ne vous plaira jamais autant que le 2ème. Dans l’immobilier il est très difficile d’avoir 2 coups de coeur.

Et puis dans ce cas la pourquoi en faire 10 ? et pas 20 ? ou même 100 avant de choisir ? Quel est le nombre parfait de visites à faire pour être sûr de faire le bon choix ? Moi je sais, il n’y en a pas. C’est votre coeur, votre raison, vos sentiments sur le moment qui vous diront quel bien il vous faut (pour vous dire moi j’en ai fait qu’une).
Le seul conseil que je peux vous donner c’est : faites plusieurs visites du bien qui vous plait plutôt que plein de visites de biens qui pourraient vous faire passer à côté de votre coup de coeur.

4/ « J’ai trouvé je fais quoi ? »

Ca y est le coup de coeur est là ? Le stress commence à monter. Faites plusieures visites à des moments différents de la journée, afin de voir les différentes expositions, mais aussi des détails que vous n’auriez sans doute pas vu la première fois. Je vais vous aiguiller dans les détails à ne pas manquer:

Demander la taxe foncière, les factures, pour connaitre la consommation en chauffage, eau, électricité. Ca vous donnera une idée des coûts à prévoir par la suite. Les diagnostics sont aussi à consulter. C’est un scanner de la maison qui vous rassemblera les anomalies de celle-ci (au niveau du gaz, de l’électricité..). Les vendeurs ne doivent pas « réparer » ces anomalies, mais au moins vous achetez en connaissance de cause. Si il y a des anomalies électriques c’est très souvent le cas n’ayez pas peur, les normes changent très fréquemment. Il est d’autant plus normale d’en avoir dans des biens anciens. Libre a vous de les réparer une fois propriétaire ou pas, mais si c’est le cas  ça vous permet de le faire chiffrer avant.

En plus pour un appartement/maison en co-propriété :
-Regardez l’état des communs, qu’ils soient bien entretenus. Ca reflette un peu l’image des habitants de la co-propriété.
-Demandez aux propriétaires ou à l’agence les charges de l’appartement par mois. Cela vous permettra de gérer votre budget, et surtout demander ce qu’elles comportent. Si vous avez 150€ de charges/mois et que cela comprend le chauffage collectif, l’entretien des communs, l’eau etc…ça ira. Mais si c’est 150€ de charges et qu’il y a juste l’entretien des communs, il faudra penser que c’est un budget à rajouter avec votre mensualité de crédit avec le chauffage, l’électricité, l’eau à côté.
-Aussi les derniers procès verbaux des assemblés générales. Je vous perds ? Je suis gentille je vais vous expliquer simplement. Tous les ans il y a une réunion entre tous les propriétaires de l’immeuble. Pendant cette réunion, ils parlent du fonctionnement de l’immeuble, entre autres si il faut prévoir des travaux (exemple façade qu’il faut refaire, portail qui ne fonctionne plus…) et les propriétaires votent pour dire s’ils sont d’accords ou pas pour faire les travaux.
Si il y a des travaux votés c’est le propriétaire qui était propriétaire au moment du vote qui payera les travaux. Et même si ils interviennent plus tard et que vous êtes entre temps le nouveau propriétaire. Il peut aussi avoir marqué dans le procès « nous parlerons dans 5ans de refaire la totalité de la façade de l’immeuble en vue de sa dégradation »  et comme ça n’est pas encore voté, c’est une dépense que vous devez prendre en compte car vous serez propriétaire au moment du vote.

5/ Papa, maman, oncle, tante, votre avis,  je fais quoi je me lance ?

Le coup de fil à un proche, alalaaaaa. Je soupire déjà parce que vous imaginez pas le nombres de re visites que j’ai fait qui sont passées du rêve au cauchemar car ils sont venus avec le mauvais proche. Je ne suis pas contre les visites accompagnées, au contraire. Je trouve plus que légitime de vouloir un avis extérieur avant de se lancer surtout quand c’est son premier achat.
Mais s’il vous plait attention, dans vos proches ou vous amis vous aurez toujours des gens qui n’auront pas les mêmes goûts que vous, qui attacheront plus d’importance que vous à certains détails, ou tout simplement qui seront jaloux de vous. Que la personne vous aide à vérifier que le bien est « sain », je comprends.

Mais n’oubliez pas c’est VOUS qui allez vivre dedans, il vous plait à vous c’est le principal. Si quelqu’un vous déconseille en vous disant juste « je te vois pas là », « ça te correspond pas », « c’est trop petit », « c’est sombre »… C’est SON jugement, pas le votre. Et puis même si il est plus petit que prévu, vous l’avez peu être choisi parce qu’il est dans votre quartier préféré !
Revisite oui, mais ne faites pas choisir votre bien par quelqu’un qui ne vivra pas avec vous. Et oui, j’allais oublier, Ce n’est pas le tonton qui fait des travaux chez lui le dimanche qui pourra vous dire que vous aller en avoir pour 15 000€ ou 20 000€ de travaux, ne prenez pas ça à la légère. C’est vous qui ferez le chèque pour les travaux, alors faites venir plusieurs artisans et là vous pourrez gérer vos dépenses.

6/ J’achète !!

« On va négocier, tout se négocie de toute façon » FAUUUUUUX ! Je vais faire rapide, plus vous négocier un bien plus vous prenez le risque qu’il vous passe sous le nez. Si le prochain qui visite l’achète au prix tant pis pour vous.
Si le bien est au prix du marché face aux comparaisons que vous pouvez faire avec les autres biens en vente, pourquoi négocier ? On est pas en train d’acheter un tapis dans le souk de Marrakech, on parle du bien de vos rêves. Quand vous êtes rentrés dedans vous avez dessuite imaginé votre vie ici.
En plus vous risquez que le propriétaire se braque, ou qu’il le vende à quelqu’un d’autre. Faites comme vous voulez, mais c’est un peu comme jouer au casino. Vous pouvez tout perdre. A vous de voir si vous voulez jouer à un jeu dangereux face à un bien qui vous plait. Je vous aurai prévenu. Après si ça marche, je vous dirai bien jouer. Mais seulement si vous en sortez gagnants.

7/ Je signe où ?

Ca y est vous l’avez trouvé, maintenant faut se marier. Le compromis de vente c’est comme un contrat de mariage entre le propriétaire et vous. Il se signe en agence ou chez le notaire.

L’article étant déjà super long, j’espère ne pas vous avoir perdu en chemin, je vous referai un article pour le compromis et la suite, si vous voulez.

 

 

 

3 réponses à « Immobilier: j’achète ! »

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